Palma sólo tiene suelo finalista -disponible para construir- para dos años, mientras que Ibiza sólo para uno, por debajo de la media de Baleares de 6,5 años, según datos expuestos este jueves por el director de productos y diversificación de Tinsa, Pedro Soria, en una jornada inmobiliaria organizada por CaixaBank en CaixaFòrum de Palma.
Durante su exposición, Soria ha advertido de que en Ibiza "prácticamente" no existe suelo finalista disponible para el tamaño de la demanda, lo que da lugar a una "situación realmente problemática" con "tensión de precios" que "ya se está notando".
En este sentido, el precio medio de la vivienda en Pitiusas se situó en el último trimestre de 2016 en 3.012 euros por metro cuadrado; en Mallorca, en 1.734€/m2; y en Menorca, en 1.569 €/m2. La media de Baleares es de 1.882 €/m2 en el último trimestre y la de España, de 1.215 €/m2.
RESERVA DE SUELO
Según Tinsa, Baleares tiene 6,5 años de absorción, lo que supone 32.056 viviendas potenciales y un 0,2% de stock de suelo finalista.
Por islas, en Ibiza no existe suelo disponible para la demanda existente ya que no ha variado la cantidad de suelo finalista. En la capital el suelo es muy escaso (un año), así como en Santa Eulalia (dos años).
En Mallorca, el suelo para construir es escaso en Palma (dos años) donde hay expansión a través de los barrios que rodean el centro urbano (ensanche, El Molinar, Portixol y Son Espanyolet. En otros municipios, como Felanitx, se pueden encontrar datos de más de diez años. En el resto de la Isla hay suelo suficiente (cinco años).
Finalmente, en Menorca hay menor suelo disponible en Ciutadella (cinco años) que en Mahón (más de diez años). Para el conjunto de la Isla hay más de 15 años para abastecer al mercado.
En toda España, el 1,5% de la bolsa de suelo finalista analizada se absorbería en un año y el 21,1% en dos años, según Tinsa, que añade que en un lustro se habrá agotado otro 48,8% y el 28,7% restante se consumirá en diez años.
Para el director de productos y diversificación de Tinsa, éstas son "cifras bajas" si se tiene en cuenta "cómo funciona la ley" en España y el tiempo que se tarda en la concesión de licencias. Todo ello provoca una "situación realmente problemática en Ibiza y Formentera", ha alertado.
OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN
Pedro Soria también ha explicado que en Baleares se da una recuperación "selectiva" en cuanto a la obra nueva en construcción. En Menorca no se ha reactivado la demanda y la obra nueva se ubica principalmente en casco urbano, vendiéndose entre un 10% y un 20% al terminar la obra.
En cambio, en Mallorca se ha reactivado en Andratx y Palma por falta de stock, mientras que en Calvià la demanda supera a la oferta. La obra nueva se ubica en casco urbano, salvo en Calvià y Felanitx que lo hace en áreas de expansión.
Finalmente, en Ibiza se ha reactivado la demanda, siendo un mercado muy dinámico, según Tinsa.
En toda España, la promoción residencial se ha reactivado de manera selectiva y en un 27% de las zonas consultadas por Tinsa no hay viviendas en construcción. Donde sí se ha reactivado, la principal razón es la falta de stock (44% de las zonas) y porque el producto ofertado no satisface la demanda (38%).
En cuanto a los compradores, la mayoría son parejas con niños (45,9%), jóvenes de primera vivienda (32,3%) y jubilados extranjeros (6,1%). Soria ha advertido que la elevada tasa de desempleo juvenil está dejando fuera del mercado a los jóvenes y que en muchos casos incluso teniendo salario no han tenido "capacidad de ahorro".
VIVIENDA NUEVA VACÍA
En Baleares hay 5.371 unidades de vivienda nueva vacía (construidas desde 2008), lo que supone un 16% de las viviendas construidas desde ese año. Se encuentran en general relativamente mejor situadas que el resto de la costa española.
Destaca de nuevo Ibiza, con un escaso nivel de stock del 6%; por debajo de la media Balear se sitúa Menorca, con un 10,3%. Atendiendo a sus principales núcleos, Ciutadella presenta una tasa ligeramente por encima del 11% de desocupación, frente al 5% de Mahón.
Finalmente, la tasa en Mallorca es del 16,2%; destaca negativamente Santa Maria del Camí con más del 20% del stock. En el lado positivo Tinsa cita a Calvià con un 8%. En cuanto a Palma, la sobreoferta de la capital está en el 15,6%.
Por ello, Soria ha incidido en que debido a la escasez de stock comienza a observarse actividad relevante de obra nueva en Palma, Andratx, Calvià, Santa Eulalia e Ibiza.
En lo que respecta al plazo probable de liquidación de stock, los ritmos de absorción en Baleares son "significativamente reducidos": menos de cinco meses en Calvià, entre 1,5 y dos años en Andratx, Santa Maria y Palma, entre 2,5 y tres años en Manacor y más de cinco años en Felanitx.
En Mahón está entre seis meses y un año y en Ciutadella entre 1,5 y dos años; en Ibiza, el plazo probable de absorción del stock es inferior a un año.
Según los datos de Tinsa, el stock no consigue venderse en Mallorca por precios demasiado altos en Andratx, Felanitx e Ibiza, mala ubicación de las viviendas en Santa Maria y Calvià y demanda insolvente en Andratx. También incide negativamente en el mercado el desempleo y la inestabilidad laboral.
Pedro Soria ha señalado que en toda España el comportamiento del mercado de suelo es "heterogéneo" pero que el stock de vivienda "tiene difícil evacuación" y "hay zonas en las que la demanda es muy superior a la vivienda" ofertada.
