¿Qué pasa con el alquiler comercial durante el estado de alarma por la pandemia de Covid-19?

En principio, debe quedar claro que la situación existente no altera o modifica en modo alguno los derechos y obligaciones de las partes legalmente establecidas tanto en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos como en los contratos en vigor que regulan las relaciones entre las partes.

De este modo, el inquilino o arrendatario sigue obligado al pago de la renta, tanto si se trata de un local comercial como de una vivienda, y el propietario o arrendador no está obligado a condonar o rebajar la renta, todo salvo el improbable caso de que el contrato existente entre las partes estableciera alguna previsión al respecto.

Necesidad de acuerdo expreso de modificación contractual

Sentado lo anterior, cualquier modificación de las obligaciones y derechos de las partes solamente puede venir determinada por un acuerdo expreso por escrito entre ambas partes o por imperativo legal. Y si las normas reguladoras de la relación arrendaticia no han impuesto modificación alguna como se verá, de ningún modo una de las partes puede imponer una variación a la otra parte de forma unilateral.

Además hay que tener en cuenta que existen terceras partes afectadas por estas posibles modificaciones. Es el caso de la Hacienda Pública, que tampoco necesariamente va a quedar vinculada o va a aceptar, sin más, una modificación unilateral de las obligaciones contractuales que le pueda suponer una minoración en su recaudación.

Dejando para el final una sucinta exposición de las implicaciones tributarias de las modificaciones contractuales que se acuerden o no entre las partes, a continuación trataremos por separado cada una de las diferentes clases de relaciones arrendaticias que pudieran resultar afectadas por la situación actual y por las medidas gubernamentales adoptadas.

Arrendamientos para uso distinto al de vivienda

Como consecuencia de las limitaciones establecidas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, determinados empresarios se han visto en la obligación de cesar en sus actividades económicas y consecuentemente cerrar sus locales y negocios (actividades “no esenciales”).

Además de lo anterior, es indudable que la paralización de la actividad general y de la movilidad de los ciudadanos que la situación actual ha provocado, también pueden tener efectos económicos en principio desfavorables sobre aquellas otras actividades que no hayan cesado en sus actividades (“esenciales”).

Pues bien, desde el punto de vista estrictamente jurídico, debemos insistir en que ni la legislación vigente ni las últimas medidas tomadas por el Gobierno para paliar las consecuencias de la crisis sanitaria contemplan la posibilidad de imponer la suspensión o la reducción de la renta de los negocios y locales cerrados o no durante el estado de alarma.

Sin embargo, determinadas entidades y autores (por todos el Excmo. Sr. D. Vicente Magro Servet, Magistrado de la Sala Segunda del Tribunal Supremo) se han hecho eco de la posibilidad de traer a colación o alegar en el supuesto de aquellos negocios obligados del cierre por razón de que la actividad desarrollada en el local arrendado haya sido considerada como “no esencial”.

La aplicación de la doctrina fijada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, respecto al régimen de una cláusula concreta que indica que los tribunales pueden considerar legítima la suspensión del pago o la reducción de la renta inicialmente pactada para ciertos negocios, aunque siempre en función de las circunstancias concretas de cada caso.

Se trataría de lo que jurídicamente se denomina cláusula 'rebus sic stantibus' y la regulación de los supuestos de “fuerza mayor” en el art. 1105 del Código Civil, que establece que “fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables”.

No obstante, la aplicación de dicha cláusula y la consideración de la circunstancia antedicha no quedan al arbitrio de una de las partes, por lo que en todo caso será necesario o bien que esté previsto en el contrato o, en su defecto, un acuerdo expreso entre ambas partes o finalmente, en caso de discrepancia, su sometimiento a la decisión que proceda ante los juzgados y tribunales.

Desde luego que, además, una aplicación unilateral de dicha posibilidad, por otra parte no permitida en nuestro Derecho, trasladaría el perjuicio inadecuadamente al propietario/arrendador, apuntándose al respecto por algunas entidades (por ejemplo el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Alicante) que se propone que se resarza reclamando dicho prejuicio a la Administración del Estado por la vía del art. 3.2 de la L.O. 4/1981, de 1 de junio, de los estados de alarma, excepción y sitio, lo que desde luego puede ser un opinión de interés, pero en modo alguno una imposición u obligación legalmente establecida.

Arrendamientos de vivienda

En estos casos tampoco existe ninguna disposición legal o reglamentaria que permita la exención del pago de la renta a cargo del inquilino/arrendatario, salvo que el contrato disponga o las partes acuerden expresamente otra cosa.

No obstante y mediante el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, el Gobierno ha establecido un sistema para el aplazamiento, o incluso condonación parcial, del alquiler de vivienda habitual, con el fin de ayudar a los inquilinos que se vean en situación de vulnerabilidad debido al coronavirus garantizando, al mismo tiempo, un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los inquilinos sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler puedan ser esenciales.

Dicho sistema es de aplicación respecto de propietarios/arrendadores considerados como grandes tenedores, entendiendo por tales a la persona, física o jurídica, que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados, en cuyo caso se podrá optar entre las siguientes alternativas:

a) Reducción del 50% del alquiler durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

b) Aplazamiento del pago del alquiler, que se aplicará de manera automática en defecto de acuerdo y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Pueden solicitar el aplazamiento del pago del alquiler las personas que se hallen en alguno de los supuestos de vulnerabilidad económica debida al coronavirus que en el mes anterior a la solicitud del aplazamiento pasen a estar:

- En situación de desempleo.

- Incluidos en un ERTE.

- Hayan reducido su jornada por motivo de cuidado de mayores o menores.

- En caso de ser empresario, u otras circunstancias similares, se sufran una pérdida sustancial de ingresos.

Para la apreciación de dicha circunstancia, los inquilinos/arrendatarios, además de estar en alguna de las situaciones anteriores, deben cumplir los siguientes requisitos:

- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no alcance, con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), que supondría unos 1614 euros al mes. Se podrá incrementar 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si es unidad familiar monoparental). Este límite subirá a cuatro o cinco veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.

- Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

- Que ninguno de los miembros de la unidad familiar sea propietario de una vivienda o tenga en usufructo una vivienda en España.

El inquilino/arrendatario debe acreditarlo ante el propietario/arrendador mediante la presentación de los siguientes documentos:

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad del autónomo, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual (mediante la aportación de Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho y certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores).

d) Declaración, en su caso, de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

e) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

f) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes. Esta declaración sustituirá los anteriores si no pudiesen aportarse y deberá incluir la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación.

Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado. La solicitud de moratoria se podrá presentar en el plazo que transcurre desde el 2 de abril hasta el 2 de mayo de 2020. Ante la solicitud de aplazamiento o moratoria planteada por el inquilino/arrendatario, el propietario/arrendador deberá en el plazo de siete días laborables comunicar su decisión al respecto de si acepta o no la solicitud formulada y por lo tanto se alcanza un acuerdo expreso entre las partes.

El resto de propietarios/arrendadores podrá aceptar del inquilino, de manera voluntaria, un aplazamiento temporal del pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma, si no se hubiera acordado nada previamente entre las partes. Si el arrendador no aceptase ningún acuerdo sobre el aplazamiento y siempre que el inquilino se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida anteriormente referida, esta podrá tener acceso a un programa de ayudas transitorias de financiación.

Los citados programas de ayuda transitoria consisten básicamente en préstamos de las entidades bancarias, avalados por el ICO, a las personas que estén en la situación de vulnerabilidad definida anteriormente cuyos criterios y requisitos se complementarán a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que fundamentalmente tendrán un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro, sin gastos e intereses para el solicitante, y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

Otras disposiciones

La única disposición imperativa y, por lo tanto, de obligado cumplimiento para el propietario/arrendador prevista en el Real Decreto-Ley. tanto si se cumple el término del contrato como si cumplen cualquiera de las prórrogas que la LAU prevé (arts. 9.1 y 10.1 de la LAU), el inquilino tiene derecho a solicitar (y el propietario la obligación de conceder) una prórroga extraordinaria, por un máximo de seis meses. Los términos del contrato no se podrán alterar durante dicho periodo. Se puede solicitar dicha ampliación de contrato desde el 1 de abril de 2020 hasta pasados dos meses de la declaración del fin del estado de alarma.

Así también el Real Decreto-Ley paraliza los desahucios o lanzamientos de personas vulnerables de forma expresa. La suspensión debe ser notificada por los afectados al juzgado que lleve el asunto, que lo transmitirá al Letrado de la Administración de Justicia y a los servicios sociales. Acreditada la situación de vulnerabilidad, se suspenderá de forma extraordinaria del asunto.

No obstante, cabe recordar que, en caso de impago, el propietario podrá reclamar las rentas adeudadas cuando se reanude la actividad judicial. En particular, efectos tributarios de una modificación contractual en ambos supuestos de arrendamiento

Antes de tratar esta cuestión debemos insistir en una primera e importantísima recomendación consistente en que el acuerdo que se alcance entre propietario e inquilino se documente por escrito. Seguidamente debemos diferenciar los supuestos de simple impago de la renta, y los de exoneración o de moratoria de las rentas.

a) Simple impago de la renta:

Tanto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), e Impuesto sobre Sociedades (IS) como en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el impago del alquiler no exime al propietario de, según el caso, declarar la renta e ingreso, o la cuota de IVA. Cierto es que las leyes tributarias prevén mecanismos para compensar el impago como son la deducción de saldos de dudoso cobro en el IRPF (artículo 23.1.3º Ley 35/2006) e IS (artículo 13.1 Ley 27/2014), y de la modificación de la base imponible en el IVA (artículo 80.Cuatro Ley 37/1992). Pero ello no siempre será posible.

Es recomendable poder acreditar que no nos encontramos en un supuesto de mero impago, sino ante un acuerdo expreso y por escrito entre propietario e inquilino. Ello, además, beneficiará a ambas partes. Al propietario, en el aspecto fiscal. Y al inquilino, en el sentido de que evitará que aquél pueda reclamarle en el futuro la renta dejada de pagar.

b) Exoneración o moratoria de la renta:

En estos casos, consideramos que, a efectos tributarios, estaríamos ante una situación similar a la de concesión de un período de carencia al arrendatario.

- Tributación del IVA

hay que tener en cuenta que, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley del IVA, este impuesto solo es exigible para los arrendamientos de locales, consideradas operaciones de “tracto sucesivo” (y el arrendamiento lo es), “en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción”.

Por tanto, mientras dicho IVA no sea exigible, en virtud del pacto entre arrendador e inquilino, no habrá obligación de repercutirlo. Ni tampoco quedará el propietario obligado a ingresar cuota alguna de IVA.

- Tributación en el IRPF e IS

En el IRPF e IS, pasaría algo similar. Y es que, en la medida en que las rentas no sean exigibles por el propietario del inmueble, no se produciría el devengo. Así se prevé en los artículos 14.1.a), Ley 35/2006 y 19.3 Ley 27/2014. Para acreditar lo anterior, será necesario, no obstante, que quede documentado por escrito el acuerdo suscrito entre propietario e inquilino.

En particular en el IRPF además, para el caso de arrendamiento de vivienda, la falta de obtención de rendimientos del capital inmobiliario supondrá la obligación de imputar rentas inmobiliarias (artículo 85 Ley 35/2006). Así, la renta que debe declarar el contribuyente será el 2% del valor catastral, (o el 1,1%, si el inmueble está en un municipio con valores revisados).

c) Pago parcial de la renta

En el caso de que se pacte el pago parcial de la renta, con moratoria del importe restante, el criterio será el mismo. Deberá atenderse al nuevo acuerdo suscrito. Y el propietario deberá tributar en el IRPF o IS en su caso, y repercutir e ingresar el IVA, en la medida en que, de acuerdo con dicho pacto, las rentas sean exigibles. Y ello, independientemente de que, llegado dicho vencimiento, no cobrara la renta.

d) Retenciones

Algunos arrendamientos de inmuebles están sujetos a retención, (19%) en función de la condición del inquilino (artículos 76 del Reglamento del IRPF y 64.1 del Reglamento del IS). Ello ocurrirá, normalmente, cuando el inquilino sea una persona jurídica, o un empresario o profesional.

Pues bien, en estos casos, hay que tener en cuenta que la obligación de retener no nace hasta que se pague la renta. Por tanto, la retención se calculará sobre la renta que se pague. De este modo, si no se paga renta durante un plazo, porque así se ha pactado, no habrá retención.

Por otro lado, cuando se respete el acuerdo, y el inquilino pague en la forma pactada, el propietario podrá deducirse en su declaración del IRPF o IS la retención efectivamente practicada. Y cuando dicha retención no se haya practicado, porque no se haya pactado el pago la renta, no podrá deducir nada en su declaración de IRPF o IS.

Miguel Ángel Monje es abogado y socio de Alialegal