España tendrá el año que viene un déficit de 600.000 viviendas en 2025. El Banco de España estima que hacen falta 1,5 millones de viviendas para alquiler social. Para cumplir este objetivo, en los próximos diez años sería necesario incrementar en más de un 150% la producción anual media de viviendas en España de los últimos años. El déficit de vivienda es particularmente intenso en las comunidades autónomas, donde se concentra el crecimiento de la población y la actividad turística.
Hay además cuatro millones de viviendas vacías o desocupadas en España, de ellas solo 400.000 están en las grandes ciudades, (en poblaciones con más de 250.000 habitantes) aunque no se sabe en qué estado y, por lo tanto, sí podrían ayudar a compensar el problema de escasez.
El esfuerzo para comprar una casa supone ya el 40% de la renta bruta disponible de un hogar mediano, ha aumentado unos ocho puntos porcentuales desde finales de 2021. Se necesitan además siete años de renta actual para satisfacer el precio de una vivienda.
De los 27 millones de viviendas que hay en España, 19 millones son principales, el resto están vacías, son segunda residencia o se utilizan para alquiler turístico.
La Asociación de Expertos Inmobiliarios también habla de déficit acumulado de vivienda y explica que al año tendrían que construirse 190.000 viviendas y solo salen 90.000. En Onda Cero su presidente Óscar Martínez Solozábal cree que las soluciones pasan por edificar más y desviar las casas vacías hacia el alquiler.
"Es la única manera de que la oferta aumente y disminuya la demanda" apunta Solozábal, pero para ello "habría que hacer cambios en la ley de arrendamiento, y tener más seguridad jurídica para que los propietarios se sientan con ganas de poner sus casas en alquiler".
Los precios de la vivienda han crecido de manera sostenida desde 2014, entre un 7 y un 8% hasta 2022, sobre todo por la escasez de oferta. Su crecimiento ha sido más intenso en la vivienda nueva, en las grandes áreas urbanas y turísticas y en las zonas donde hay menos suelo disponible.
Los bancos han mantenido unos estándares crediticios prudentes a la hora de conceder créditos. La exposición crediticia, por tanto, es relativamente reducida. Los riesgos no han aumentado desde la pandemia, y estarían cercanos al equilibrio. La compra de extranjeros registró niveles máximos históricos en 2022 en 134 mil viviendas, pero se redujo a 125 mil en 2023, lo que supone un 19,3% del total, aun así, contrasta con el 7,1% de 2007.
El esfuerzo para alquilar es superior al de nuestros vecinos europeos
El mercado del alquiler muestra una notable expansión en los últimos años y alcanza unos 3,6 millones de viviendas, en las que reside el 18,7% de los hogares. Los problemas de acceso a la vivienda se han incrementado en los últimos años y se concentran en los hogares con menos renta, sobre todo entre jóvenes e inmigrantes. La escasa capacidad de ahorro y la reducida renta de los hogares que residen en alquiler dificultan su acceso a una vivienda en propiedad.
Los jóvenes son el colectivo más vulnerable y el que tiene más dificultades para acceder a un piso por una situación menos favorable en el mercado de trabajo. La edad de emancipación se retrasa a los 34 años. Solo un 12% alquila en España, frente al 52% de Alemania o el 35% de Francia.
Los problemas de acceso a la vivienda pueden afectar al crecimiento
"Es una restricción de la oferta y tendrá un impacto en la actividad" explican desde el Banco de España. Las recomendaciones del supervisor pasan por fomentar el alquiler social, la rehabilitación, la colaboración público-privada, además de la certidumbre regulatoria y la seguridad jurídica.
El alquiler vacacional se estima en unas 340.000 viviendas, cerca de un 10% del tamaño del mercado del alquiler, aunque con una notable heterogeneidad geográfica. El alquiler social tiene un peso muy reducido en España, 300.000 unidades, un 1,5% de las viviendas principales
