El tope en el incremento anual de la renta en la renovación de los contratos vigentes de alquiler de viviendas ya está vigente. Los limites en zonas declaradas tensionadas deben tener el visto bueno de las comunidades autónomas.
Entre las principales medidas de la Ley de Vivienda se establece el control de los alquileres en aquellas zonas que se declaren tensionadas.
Medidas que tienen que esperar a las comunidades autónomas
Muchas medidas que se pretenden aplicar con la Ley de Vivienda se refieren a la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, que supondrá la redacción de un plan específico que va a proponer las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios que se observen.
La declaración la podrán efectuar las Administraciones competentes en materia de vivienda "a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, estableciéndose unas reglas procedimentales para su declaración a los efectos de la legislación estatal".
Cómo declarar una zona de mercado residencial tensionado
- Para que una zona se declare tensionada deberá cumplir uno de estos dos requisitos
- Que su precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC de la comunidad autónoma correspondiente en los últimos 5 años o que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona .
Contratos vigentes en zona de mercado residencial tensionado
El inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, una vez concluya el plazo inicial de 5 (pequeños propietarios) ó 7 años (grandes tenedores) previsto en la LAU.
El arrendador estará obligado a aceptar esta prórroga, salvo que se hayan pactado otros términos, o comunique la necesidad de ocupar la vivienda para sí o familiares o se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta previstas en la Ley.
Nuevos contratos en zona de mercado residencial tensionado
Se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios.
- Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
- Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
Gastos en alquiler en zonas tensionadas
Las partes que estén implicadas podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
Pero, si el inmueble se encuentra en una zona de mercado tensionado y no contaba con este punto en el contrato anterior, no podrá añadirlo en el nuevo contrato.
Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas
El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
Las deducciones fiscales entran en vigor el 1 de enero de 2024
Las nuevas reducciones fiscales para arrendadores entrarán en vigor el próximo 1 de enero de 2024, por lo que su efecto en la declaración de la renta de dicho ejercicio fiscal, que se presentará en primavera de 2025.
La normativa incluye además nuevas reducciones, incompatibles entre sí, y que solo se podrán aplicar los arrendadores en zonas declaradas como mercados residenciales tensionados. Estos incentivos fiscales son:
- En un 90% cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento en una zona de mercado residencial tensionado, y que la renta inicial se rebaje en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual del contrato anterior (2% en 2023, o 3% en 2024, o nuevo índice de alquiler a partir de 2025).
- En un 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
- En un 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda sea objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
