Así funciona la regulación del precio del alquiler en Europa

El Gobierno de España ha presentado este martes su proyecto de Presupuestos Generales del Estado, antes de su aprobación en el Consejo de Ministros, y han confirmado que en ellos no sólo se contempla una subida de impuestos para las rentas altas, sino la regulación del precio de los alquileres más intervencionista de toda Europa, según palabras del vicepresidente segundo, Pablo Iglesias.

Esta medida ha sido uno de los principales escollos entre los dos partidos que conforman el Gobierno de coalición, ya que por ejemplo, desde la parte socialista, la vicepresidenta económica, Nadia Calviño, afirmaba que las ciudades que estaban regulando el precio del alquiler de la vivienda no estaban teniendo "mucho éxito", y abogaba más por un aumento de la oferta de vivienda, como han hecho otros países europeos.

Inconvenientes de intervenir los precios del alquiler

Según un informe del Banco de España, algunos de los principales países de la Unión Europea han realizado políticas públicas en el mercado del alquiler de la vivienda, como controlar los precios del alquiler, hacer una provisión pública de vivienda en alquiler a precios asequibles o medidas diseñadas con el objetivo de incidir directamente tanto en la oferta como en los precios del alquiler.

La principal conclusión del informe es que controlar los precios del alquiler puede resultar atractivo a corto plazo pues se dirige de una forma inmediata y directa a los problemas de accesibilidad y de sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos.

No obstante, la experiencia en los lugares en los que se ha llevado a cabo muestra la posible aparición de efectos adversos "potencialmente significativos" cuando estas medidas se mantienen prolongadas en el tiempo.

Por ejemplo, la oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo las viviendas disponibles en el mercado, disminuyendo los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación.

Además, esta política puede crear segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrarse las medidas de control de rentas en determinados colectivos o zonas de una ciudad. Esto puede ocasionar una segmentación de la población según sus condiciones socioeconómicas, reducir la movilidad de los trabajadores que no desean perder un alquiler inferior al precio del mercado o incrementar este precio en segmentos no regulados.

Suecia

En Suecia, se produce el libre acuerdo entre propietarios e inquilinos condicionado por una negociación colectiva en la que participan los representantes de los inquilinos, las empresas municipales de vivienda y los representantes de los propietarios privados. Es una negociación que afecta al conjunto del mercado, ya que se establece con frecuencia anual un precio de referencia del alquiler para distintos tipos de viviendas, así como los incrementos máximos de los precios del alquiler.

Arrendadores y arrendatarios pueden pactar libremente el precio inicial del alquiler de la vivienda, aunque el inquilino puede considerar que la renta de la suya es excesiva en relación con el precio de referencia que se estimó en la negociación colectiva y acudir al tribunal regional del alquiler.

Los precios resultantes de esta negociación, se usan como referencia para fijar el precio del alquiler en el 90% de las viviendas arrendadas, aunque los del resto del parque de vivienda se sitúan por debajo de este nivel de referencia.

Según publican varios medios, actualmente en Suecia hay una lista de espera interminable para acceder a un piso de alquiler, que se incrementa en función del barrio o zona en la que se encuentre. Desde de ocho a doce años de espera en uno de los suburbios de la capital, hasta al menos 20 años en una de las zonas más de moda del centro.

La Agencia Nacional de Construcción, Planificación y Hogar establece como causas la creciente inmigración y el éxodo de la gente del campo a las ciudades, es decir, mucha demanda y poca oferta.

Alemania

En Alemania, se ha producido un notable incremento de los precios del alquiler de vivienda a partir de 2010 que tiene como causa la mayor concentración de la actividad y los flujos migratorios en las ciudades de mayor tamaño. En 2015, se introdujo el Mietpreisbremse, una herramienta política para frenar el crecimiento de los alquileres, que capacita a los gobiernos de los 'länder' a permitir que sus municipios establezcan controles de los precios en los mercados que estén tensionados durante un plazo de cinco años.

Para frenar los precios, se estableció un techo a las rentas del alquiler para los nuevos contratos. No obstante, los problemas de acceso a la vivienda de alquiler persisten en algunas de las ciudades más dinámicas de Alemania y son particularmente relevantes en Berlín, donde la producción de vivienda es incapaz de absorber el crecimiento de la demanda. Asimismo, el número de viviendas en alquiler ha caído un 25% entre julio de 2019 y julio de 2020.

Ante la situación, se ha aprobado una nueva legislación que introduce -a partir de 2020- un precio máximo del alquiler de vivienday la congelación de las rentas del alquiler durante un período de cinco años. Los inquilinos tendrán capacidad para solicitar la rebaja de su alquiler si este se encuentra por encima del precio de referencia máximo, considerándose abusivos alquileres que excedan en un 20% ese máximo. Este precio de referencia máximo se incrementa solo en ciertos casos de viviendas de elevada calidad o situadas en determinadas zonas de la ciudad.

La nueva regulación pretende ser más efectiva que las regulaciones previas, al incluir fuertes sanciones económicas a los propietarios que establezcan precios abusivos sustancialmente por encima del precio máximo regulado.

Francia

El precio de venta de vivienda en la capital supera ya los 10.000 euros por metro cuadrado, lo que supone que el alquiler sea el medio de escape para más de la mitad de los parisinos. Sin embargo, los alquileres en la capital se incrementaron hasta en un 50%, lo que llevó a que el Gobierno francés aprobara en 2014 la Ley Alur (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové), que permitía la fijación de límites al precio del alquiler en ciudades con elevadas presiones en el mercado. No obstante, se establecieron excepciones en función de las características de la vivida: piscina, portero o jardines, lo que permitió en muchas ocasiones eludir la regulación.

Esta ley se aplicó en Lille y París hasta 2017, cuando la Justicia frenó la normativa, lo que disparó los precios hasta en un 25%, según algunos expertos. Fue entonces cuando entró en vigor la Ley Elan -en verano de 2019-, que permite de nuevo la regulación del nivel máximo de alquileres y que estará vigente hasta 2023 -cuando se evaluará su eficacia-.

Las ciudades que quieran acogerse a esta normativa limitarán las subidas del alquiler a un 20% sobre un precio de referencia que se determinará en función de la zona donde esté la vivienda, su calidad, número de habitaciones o el año de construcción. Esta normativa afecta a los nuevos contratos y a las renovaciones que se produzcan en un futuro. Además, introduce sanciones para los propietarios que la incumplan.

Austria

Viena es una de las ciudades más caras y aún así, sus alquileres son asequibles debido a una fuerte inversión pública y la regulación parcial del mercado inmobiliario. Más del 60% de la población reside en algunas de las 220.000 viviendas de protección oficial o en otras 200.000 que recibieron ayudas públicas. Además, hay una regulación sobre las viviendas construidas antes de 1945 que pone techo a los alquileres según el equipamiento.

Para garantizar que las viviendas sean asequibles, el Ayuntamiento busca que ningún vienés gaste más de un tercio de su sueldo en el alquiler. Según un estudio de la consultora Deloitte, en la capital austríaca el alquiler mensual medio se sitúa en 9,4 euros por metro cuadrado, mientras que en París o Londres ronda los 29, en Barcelona o Amsterdam los 17, y en Madrid está en 14,4.

Según explicó en 2019 la concejala de Urbanismo, Kathrin Gaal, el alquiler medio en las viviendas públicas es de cuatro o cinco euros por metro cuadrado y los contratos son indefinidos, lo que ofrece estabilidad a largo plazo.

Sin embargo, uno de los principales problemas, según Michael Pisecky, responsable en la Cámara de Comercio de Viena, es que los límites de ingresos para acceder a los pisos subvencionados son demasiado altos, lo que hace que muchas personas puedan optar a uno de estos pisos y aquellos que realmente necesitan una vivienda asequible, tengan que esperar años.

Otro de los problemas es que los ingresos de los inquilinos sólo se revisan al inicio y no se tienen en cuenta los aumentos, lo que hace que puedan permanecer en la vivienda durante años e, incluso, ceder el contrato a sus familiares. Por tanto, jóvenes y familias que necesiten pisos tienen que buscarlos principalmente en el mercado privado.

El caso de EEUU

En Estados Unidos, en algunas de las ciudades y estados más afectados por los incrementos del precio del alquiler, se han introducido medidas para limitar este crecimiento. En el caso de California, se limitan desde 2020 y durante diez años las subidas de las rentas del alquiler a un 5% más la inflación, aunque se excluyen de la normativa los arrendamientos de pequeños propietarios de viviendas unifamiliares y los edificios con más de 15 años de antigüedad.

En el caso de Nueva York, en 2019 se prorrogó la aplicación de los controles sobre los precios del alquiler que expiraban y que restringían los niveles de los alquileres de viviendas más antiguas. Además, limitaban los incrementos máximos de las renovaciones de los alquileres en función de la duración de los contratos, el incremento máximo del alquiler cuando cambia el inquilino de una vivienda ya arrendada o el aumento de las rentas en los casos de reforma de la vivienda.

La regulación del alquiler en Barcelona

En el caso de Barcelona, el pasado 22 de septiembre entró en vigor la Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, que tiene el objetivo de contener los precios del alquiler y que se aplicará a los nuevos contratos.

Según la Generalitat, la ley se aplica, por un lado, a las áreas de mercado de vivienda tienes, es decir, aquellas zonas donde hay riesgo de abastecimiento suficiente de vivienda de alquiler asequible -60 municipios catalanes que tienen más de 20.000 habitantes-, y por otro a las viviendas que estén destinados a residencias permanentes.

En estos casos, según la ley, el precio no puede aumentar respecto al contrato anterior -si fue firmado en los últimos cinco años- y no podrá superar el índice de referencia de precios de la Generalitat. No obstante, existen excepciones en caso de obra nueva, si existe relación de parentesco o bien si la persona propietaria es vulnerable.

Sin embargo, según profesionales del sector, esta regulación en Barcelona ha provocado un frenazo en el mercado del alquiler, ya que hay propietarios que han preferido poner sus pisos en venta o inversores que valoran mercados alternativos al del alquiler. Por su parte, el Sindicato de Inquilinos denuncia que las inmobiliarias incumplen la normativa.

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