La reforma de la plusvalía municipal aprobada este lunes da al contribuyente la posibilidad de elegir el método de cálculo de la base imponible que le resulte más favorable cuando obtenga un incremento del valor de suelo en un venta inmobiliaria.
El Ministerio de Hacienda ha dado ejemplos de situaciones en las que sería más conveniente tributar por la plusvalía real y otras en las que sería mejor el resultado con el método objetivo, teniendo en cuenta que si no hay ganancia no hay que pagar nada.
Plusvalía real superior a la estimación objetiva
Si una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 40.000 euros, aunque a efectos del impuesto solo tributa el incremento del valor del suelo, sin contar con la construcción.
Si en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor catastral del suelo y 40.000 el valor catastral de construcción, el incremento del valor real que se le imputará al contribuyente será el 60 % de 40.000, es decir, 24.000 euros.
Sin embargo, con el nuevo método objetivo se multiplicaría el valor catastral del suelo (60.000 euros) por 0,17 (coeficiente para una operación con cuatro años de intervalo entre la compra y la venta), de lo que resultaría 10.200 euros.
En este caso el contribuyente elegiría la base imponible objetiva de 10.200 euros, en lugar de la base imponible real de 24.000, a la que habría que aplicar el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento correspondiente y que la ley fija en el 30 % como máximo.
Plusvalía real inferior a la estimación objetiva
Si una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 10.000 euros.
Teniendo en cuenta que en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 20.000 corresponden al valor del suelo y 80.000 al valor de construcción, la plusvalía real que se le imputará al contribuyente será del 20 % de 10.000, es decir, 2.000 euros.
Con el método objetivo se multiplicaría el valor del suelo de 20.000 por el coeficiente 0,12 (aplicable a operaciones con intervalo de 7 años entre la compra y la venta), con un resultado de 2.400 euros.
En este caso saldría a cuenta tributar por la plusvalía real (2.000 euros) en lugar de por la objetiva (2.400 euros).
Las opciones que ofrece Hacienda y el papel de los Ayuntamientos
Así, Hacienda dará dos opciones en el nuevo impuesto sobre la plusvalía municipal y en el que el contribuyente podrá elegir aquella que le resulte más favorable, dejando a los ayuntamientos que ajusten a la baja en hasta un 15% el valor catastral del suelo.
Se mantiene la opción de calcularlo usando el valor catastral del suelo en el momento del traspaso aunque con nuevos coeficientes fijados por el ministerio, y se ofrecerá como novedad calcularlo sobre la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta. El contribuyente podrá elegir aquella opción que le resulte más favorable.
Además, los ayuntamientos podrán corregir a la baja hasta un 15% el valor catastral del suelo, lo que, en la práctica, supone que tendrán margen para reducir la base de cotización del tributo.
