El Tribunal Supremo confirma que la prohibición de actividades económicas en los pisos, siempre que se incluya en los estatutos de la Comunidad de Vecinos, es una vía para impedir el uso turístico de las viviendas al margen del acuerdo de tres quintas partes del total de propietarios que establece la Ley de Propiedad Horizontal.
En dos sentencias que afectan a edificios de Oviedo y San Sebastián, la Sala de lo Civil del Supremo establece como doctrina que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica y por tanto las comunidades de propietarios que incluyen en sus estatutos una prohibición expresa de estas actividades vetan la utilización vacacional de los pisos del edificio.
Según informa el Tribunal Supremo, en una de las sentencias, la Sala da la razón a la comunidad de propietarios del edificio “la Jirafa Élite” de Oviedo y ordena el cese de la actividad de alquiler turístico que se desarrolla en dos pisos de este edificio de 20 de plantas, con un portal independiente de acceso a las viviendas y otro a los locales situados en las plantas tercera a séptima.
Prohibición de actividades profesionales y mercantiles
El tribunal concluye que concurre una prohibición estatutaria, cuya validez no se discute, conforme a la cual en los departamentos independientes del edificio -viviendas- no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial.
Para la Sala, la actividad desplegada por la parte demandada en los dos pisos del edificio “la Jirafa Élite” tiene “naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil”. En consecuencia le da la razón a los demandantes que argumentan que existe una prohibición estatutaria inscrita que vetaba el destino de inmuebles a viviendas de uso turístico, sometidas al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias.
A la misma conclusión llega el tribunal en el otro asunto resuelto en una segunda sentencia que afecta a algunos propietarios de viviendas de un edificio de San Sebastián. Los dueños de varios pisos vacacionales demandaron a su comunidad con el fin de que se anulara la prohibición recogida en las normas del edificio por la promotora, e incluidas en los contratos de compraventa de viviendas, que establecía que quedaba terminantemente prohibida la realización de actividad económica alguna (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., …) salvo que la propia subcomunidad del portal lo autorizara por unanimidad.
A la vista de la legislación sectorial turística de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales aplicables, la Sala subraya que las viviendas afectadas por la prohibición de los estatutos tienen la condición de viviendas turísticas al ofrecer alojamiento de este tipo ya sea por el propietario o comercializada por terceros a cambio de una contraprestación económica.
Añade que el hecho de que el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, "implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda”.
La sentencia confirma la resolución de la Audiencia provincial y concluye que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título de ejemplo se enumeran en los Estatutos. Todas ellas se caracterizan por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial”.
El tribunal concluye que esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la Sala acerca de que “las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos”.
